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  • 房地产:那么高的价格 其中都包含了什么

    2016-8-23 11:12   |    责任编辑: nizhaojun |我要订阅

    小禾智库有话说:之前我们发表了《房地产:为什么如此高的房价你还买?》、《哪四个要素决定了中国核心城市房地产价格快速上涨?》,我们提出了房价的组成结构,引发很多读者的热烈讨论,今天我们再次发表关于房地产的文章,供大家参考。

    1中国的房价、美国的股票,已经引起全球的关注

    那么,中国如此高的房价,到底包括哪些价格呢?我们小禾智库在《房地产:为什么如此高的房价你还买?》的文章提出,目前的房价基本包括四个价格:土地价格、商品价格、资源价格和期望价格,它们组成了你所购买房地产的价格。

    其中,土地价格、商品价格,这是大家比较熟悉的,而大家可能对资源价格、期望价格不熟悉,尤其是期望价格。实际上,期望价格是我们最需要关心的,其很大程度决定我们房地产的价格趋势。

    2先说土地价格吧,这是房地产价格的基础部分

    什么是土地价格,我想大家都很清楚。实际上,作为土地所有者的地方政府,你可以理解为是公司,其核心产品是土地。其从农民或其他人员手中购买土地,然后对土地进行平整优化,最后将平整后的土地变成产品进行销售。

    因此,我们大家可以看到,实际上土地就是地方政府的核心产品,其收购零售的土地,然后“再加工”,最后变成产品,并进行产品销售,这和公司产品研发、销售没有任何区别。但是,我们看到土地销售的唯一所有者是地方政府,这就形成了垄断。

    因此,我们看到的土地价格实际上包括:(1)土地实际价格;(2)土地垄断加价;(3)需求和供给不匹配的涨价部分(上海、北京、深圳更加明显)。

    房地产价格上涨,我们会看到第2、3部分上涨越快;而如果房地产价格下跌,则第2、3部分很少,或者没有,这个时候土地价格才会跌落到实际价格上。而现在的中国房地产依然处于上涨过程,因此土地价格包括实际、垄断以及不匹配所产生的价格。同时,我们看到垄断、不匹配价格这完全是行政垄断所导致的。

    3商品价格是房地产厂商所决定的价格

    房地产商品价格实际上进一步可以细化为:房地产商品实际价格和虚拟价格。房地产商品实际价格是房地产厂商将水泥、钢筋等构建成房地产商品房所实际产生的价格汇总,且我们说在同一城市,单位房地产商品房的价格基本相同;在此基础上,我们更关心房地产商品的虚拟价格,这与房地产厂商品牌有非常大的关系。因此我们看到:为什么同一地段的商品房,万科可能会贵一些呢?这是因为大家认同万科品牌的原因。

    但是,实际上,根据我们观察,真正决定房地产价格的很大因素不是商品价格,既不是实际价格也不是虚拟价格,因为其和制造业完全相同,将各种零件生产成整套的商品,输入和输出非常清楚,成本和利润也可以计算非常清楚。

    4资源价格,是我们所认为决定房地产价格的核心要素

    什么是资源价格呢?该房地产所在的地理位置、交通条件、学校情况、医院卫生情况以及其他情况所产生的价格溢价,我们称为房地产资源价格。

    实际上,我们购买房地产的时候,虽然关注这是哪家地产商盖的房子,但是我们更关注这个地方的房子是否有好的学校、是否有地铁、是否有医院、是否有停车场等等,这才是我们购买房子更关注的核心。

    在价格上,资源价格是不透明的,其和土地价格、商品价格是不同的,虽然土地价格、商品价格对于普通老百姓也是不透明的,但是在业界大家还是非常清楚的。而资源价格则完全没有计算公式,完全是购房者的心理感觉。因此,资源价格是房地产营销过程中房地产厂商最为关注的地方,也是最忽悠人的地方。

    5最后一个价格则是期望价格

    期望价格比资源价格更没谱,因为资源价格大家还可以根据地铁、学校、交通条件、医疗卫生等资源情况去评估,而期望价格则没有任何东西,仅仅是大家对房地产上涨、下跌的预期。

    什么是期望价格呢?小禾智库做了初步的定义:期望价格就是购房者对该地区房地产价格上涨的预期幅度和价格空间。

    那么,其和什么相关呢?其主要和如下因素密切相关:(1)货币的超量发行程度,或者说RMB实际贬值的程度;(2)资产价格的预期上涨程度,这和货币的超量发行程度有关联,但是又存在不完全一致的地方;(3)工资和资产价格的差距比。

    因此,我们认为期望价格实际上是货币贬值程度、资产价格预期上涨程度、老百姓心里收入和资产价格落差等所组成,完全是个金融价格。

    6最后,我们分析一下2001-2016年阶段中国房地产价格的趋势情况:(1)2001-2007年主要是土地价格、商品价格决定中国房地产价格走势;(2)2008-2014年,则主要是土地价格、资源价格决定房地产价格走势;(3)2015-2016年,则主要是土地价格、资源价格、以及期望价格决定房地产价格走势。

    尤其是2016年上半年,我们看到决定房地产价格走势的不仅仅是土地价格,实际上更多的是购房者所产生的期望价格,而资源价格则不是主要因素了。

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