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    数据告诉你2016房价怎么走 三大城市圈牛气冲天

    2016-1-11 10:19   |    责任编辑: lifengrong |我要订阅

    12月17日,同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示,在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,其中房价最高的深圳供需比数字最小,仅有0.57。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。详情可见下面表单。

    而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3,大连供需比则达到7.18,成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

    供需比是咋回事?

    “供需比小于1.1,表示供需关系处于合理区间,1.1~2之间属于相对均衡区间,供需比大于2.0,就属于供需失衡。”

    对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。而部分二线城市,如福州、合肥、石家庄这种区域性城市,人口流入较快,其住宅需求也较大。

    “供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说,以供需比为0.91的上海为例, 2014年常住人口2425.68万人,人口基数多,且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心,产业聚集效应明显,“因此我们预测上海未来(资料、团购、论坛)三年的潜在需求达到了1886万平米,在35个城市中位于前列。”

    上述报告还显示,在样本中的重点二线城市中,成都、厦门、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。“他们的经济发展程度较好,基本上属于人口导入型城市,也具备一定的投资价值。”张宏伟认为。

    根据调研,对于部分供需比大于2.0的城市,且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商和投资者都要提高警惕,该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

    35个大中城市商品住宅投资价值排名

    数据告诉你2016房价怎么走 三大城市圈牛气冲天

    2016房价怎么走?七大城市房价看涨

    北上广深人口越来越多,房价越来越贵?

    以下是最近五年的一二线城市人口流入情况:

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    注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。 单位:万人。

    注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。 单位:万人。

    如果和中国人口密度图结合,就是以下这个分布:

    数据告诉你2016房价怎么走 三大城市圈牛气冲天

    2016房价怎么走?七大城市房价看涨

    【人口流入呈现三个规律】

    第一,高度集中在三大都市圈。

    人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾(板块楼盘、地图选房)有京津。

    长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

    珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

    渤海湾北京+天津=流入684万人。

    放在全世界来说,这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

    第二,非都市圈人口,流入集中在五大枢纽城市。

    流入人口超过100万的城市中,只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

    其中的成都、重庆、武汉,这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市,分布在长江中上游的枢纽位置,既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心,又得益于近年来沿海产业转移的东风,出现在榜单上一点都不意外。

    意外的是郑州和厦门。

    第三,其他二三线城市,人口流入速度缓慢,甚至停滞。

    35个主要城市合计流入3778万人,其中前13个大城市就流入了2832万人,后面的22个二线城市,则只流入了946万人,相当于总数的25%。

    事实上,这22个二线城市,基本上都是各省的省会,或者经济中心,那么可以想象,省会以下的三四线城镇,人口的停滞或者流失将不可避免。

    那么,是否是人口越多的大城市越适合安家呢?

    并不完全如此。

    35个一二线城市中,流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨,流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。

    但是,如果我们换一个角度,从都市圈的角度而言,确实是人口越多的大“城市”,越适合生活。

    因为在这三大都市圈里,城市与城市之间紧密联系在一起,互相叠加,专业化分工协作,经济效率更高,工作机会也会相应的变得更多。

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